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Des procédures et des règles simples sont à respecter pour réussir votre déménagement.

Dans un 1er temps, nous vous incitons vivement à aller sur le site du service public qui répertorie de façon claire et synthétique les différentes démarches à accomplir (avant, pendant et après votre déménagement), et surtout les délais à respecter.
Ces démarches concernent tant sur votre logement, que sur les formalités à effectuer pour l’administration, vos enfants, ou auprès des services liés à votre logement (EDF, gaz, eau, téléphone, Internet…), et même sur l’organisation matérielle de votre déménagement…
Vous avez à disposition également des services en ligne et formulaires (téléservices) vous permettant de faciliter certaines démarches.

Nous vous conseillons également de prévenir votre mairie afin de faciliter le déroulement des opérations et de limiter les incidences sur la circulation et le stationnement le jour J.
Voici le lien de la mairie d’Aix-en-Provence afin d’effectuer les démarches préalables à faire lors d’un déménagement ou d’un emménagement > http://www.aixenprovence.fr/Demenager-Emmenager

Pour anticiper la transmission du patrimoine, minimiser les coûts de succession, tout en gardant la gestion des biens.

Anticiper car dans une SCI, il est possible de transmettre des parts sociales (constituant la SCI) jusqu’à 100 000 euros sans impôt. C’est un abattement sur les donations entre parent et enfant. Réalisable tous les 15 ans.
Minimiser les coûts de succession car la valeur des parts est diminuée du passif de la société. Les droits de transmission sont donc calculés en prenant la valeur du bien, déduction faite de l’emprunt en cours.
Les statuts de la SCI permettent de donner des pouvoirs étendus au gérant. Ainsi, les parents, souvent désignés comme cogérants, peuvent s'attribuer plusieurs prérogatives, telles que : engager des travaux, entretenir, mettre en location, percevoir les loyers et même de vendre… Idéal pour transmettre la nue propriété aux enfants et d’en conserver tout le pouvoir et l’usufruit.

Pour bénéficier de plus de souplesse dans la gestion au quotidien du bien

Souplesse car le gérant d'une SCI peut, à lui seul, décider (si le statut le prévoit) de la gestion et de l'entretien du bien : les travaux, la mise en location…
A l’inverse d’un bien acquis sans SCI, tout acte de gestion et d’entretien courant du bien requiert l'unanimité des propriétaires. Et Les blocages sont fréquents !

Afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l’un des concubins.

La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant (et de ne pas rester en indivision avec les ayants droits), tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères.
Si vous achetez un bien avec votre concubin, l'achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Inconvénient : an cas de décès, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l'obliger à vendre.

Pour acheter à plusieurs, et éviter la copropriété

Si l'immeuble est composé de plusieurs locaux, il est possible de constituer " une société d'attribution ", une SCI à statut particulier.
Le principe ? Chaque associé a la jouissance exclusive de l'un de ces locaux, correspondant à un nombre de parts.
Les associés rédigent un état descriptif délimitant les différentes parties de l'immeuble, en distinguant celles communes de celles privatives.

Concrètement… Chaque associé peut effectuer des améliorations dans son logement, ce qui augmentera seulement le prix de ses propres parts, contrairement aux règles de valorisation d'une SCI ordinaire.
Dans une copropriété classique, chacun peut vendre son logement n’importe qui, alors que les associés d'une société d'attribution ont le pouvoir de décider toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage certain pour les restants…

Protéger ses biens privés et, bénéficier d'un avantage fiscal pour ses locaux professionnels

Détenir par le biais d'une SCI un local professionnel d'une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. C’est également le moyen d'être locataire des locaux dédiés à son activité. Et donc fiscalement intéressant !

Concrètement, la partie exploitation est hébergée par une société opérationnelle (SARL, SA, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l'exercice de l'activité sont hébergés au sein d'une SCI.
En cas de difficulté financière et compte tenu du fait que les biens immobiliers sont séparés, les créanciers de la société opérationnelle ne pourront pas exiger la saisie du bien immobilier.
Attention à ne pas fixer un loyer trop bas. Ce dernier doit être représentatif de la valeur du marché.

Quelques points à s’assurer avant la création d’une SCI

Nous vous conseillons de vous rapprocher d'un professionnel afin de veiller à bien rédiger les statuts, l'objet social, les pouvoirs du gérant, les règles de majorité et la clause d'agrément…
Sans option particulière, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Et les revenus associés sont des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d'assurances… sont déductibles de ces revenus.
Autre possibilité : opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI peut réaliser l’amortissement du bien et déduire ainsi chaque année, une partie de cet amortissement.
Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà.
Cette option est avantageuse pour les gros patrimoines dans l’objectif de diminuer une partie des revenus locatifs.
Toutefois, cette solution est à exclure dans une optique d'achat-revente. En cas de revente du bien immobilier, la plus-value taxable est déterminée à partir du prix d'acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention.

DES REGLES DIFFERENTES

En location vide, le bail est de 3 ans. En location meublée, le bail est plus court : un an, prorogeable tacitement. Cette durée peut être réduite à 9 mois si l'occupant est un étudiant. Cela peut être un avantage si vous avez envie et/ou besoin de récupérer votre bien.

Une location meublée obéit à des critères d'ameublement précis* à contrario d’une location vide. A ce jour, pour être considéré un logement meublé, le bien doit avoir de meubles et d'éléments d'équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Soit au minimum : des meubles, une literie, une gazinière ou plaques chauffantes, un réfrigérateur, ustensiles de cuisines...
Dans tous les cas (comme pour la location nue), le propriétaire bailleur doit fournir un logement décent et assurer la jouissance paisible du logement loué.

Il est également à noter que les règles relatives à la durée du bail, au dépôt de garantie et aux congés ne sont pas les même. Cf. tableau récapitulatif du service public

Situation Logement vide Logement meublé
Durée du bail 3 ans minimum
Rédaction du bail d'un logement vide
1 an minimum
Rédaction du bail d'un logement meublé
Dépôt de garantie 1 mois maximum
Dépôt de garantie dans un contrat de location vide
2 mois maximum
Dépôt de garantie dans un contrat de location meublé
Préavis du bailleur 6 mois minimum
Congé donné par le bailleur d'un logement vide
3 mois minimum
Congé donné par le bailleur d'un logement meublé
Préavis du locataire 3 mois minimum
ou 1 mois en zone tendue (comme Aix en Provence) pour les baux signés ou renouvelés après le 27/03/2014
1 mois minimum
Congé donné par le locataire d'un logement meublé

UNE FISCALITE TRES DIFFERENTE

En location nue, les loyers encaissés sont considérés comme des revenus fonciers. Pour calculer votre revenu net foncier, il faut faire la différence entre vos revenus bruts (loyers encaissés pendant l'année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.). Si c’est un bénéfice, cette somme sera imposable. Si c’est un déficit, ce dernier sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions. Le régime du Micro-foncier s'applique automatiquement si le montant de vos recettes ne dépasse pas 15.000 €. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous n'êtes donc imposé que sur 70% des revenus. A noter : Les travaux et charges engagés sont compris dans l'abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent 15.000 €, ou si vous prenez volontairement cette formule. Dans ce cas, l'option est irrévocable pendant 3 ans.

En location meublée, les loyers encaissés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Fiscalement c’est un statut intéressant : Loueur meublé non professionnel (LMNP).
Le bailleur a le choix pour les déclarer entre le régime microbic ou le régime réel.
Avec le microbic, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives.
Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifié. Le régime réel s'applique d'office dès lors que les recettes tirées de la location meublée sont supérieures à 32 900 € par an. A noter il peut être pris sur option quelque soit le montant des recettes locatives. La demande doit être faite par LR/AR à l'Administration fiscale avant le 1er février.
Particularité pour le cas du régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives, en plus des différentes charges (la taxe foncière, les frais de gestion, intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et de rénovation), les amortissements !
L’amortissement du prix d'achat du bien par exemple (hors prix d'acquisition du terrain), soit en général 85% étalé sur 20 ou 30 ans. Le mobilier et les gros travaux sont également amortissables !

Ce solde négatif ne peut être déduit de vos revenus imposables (à la différence des revenus fonciers) mais vous pouvez être exonéré d’impôts sur votre bien pendant longtemps…

Le déficit est reportable sur les 10 années suivantes