Le démembrement de propriété : un outil de transmission et d’investissement

La séparation de la nue-propriété et de l'usufruit permet de transmettre un patrimoine immobilier ou d'investir à moindre coût. 

Avant tout, rappelons qu’est-ce que la nue-propriété et l’usufruit.

La pleine propriété d’un bien immobilier est constituée à la fois de la nue-propriété et de l’usufruit. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (usus) ou d’en percevoir les revenus (fructus). Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (abusus). Pour en savoir plus sur l'usufruit, la nue propriété et la pleine propriété, cliquez ici

Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement du droit de propriété consiste à scinder la propriété d'un bien en deux éléments distincts : : l'usufruit - c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien ou d'en tirer les revenus - et la nue-propriété.

Très fréquente dans les donations de parents à enfants, « cette technique permet de transmettre tout ou partie de son patrimoine par anticipation tout en conservant la gestion et les revenus du ou des biens transmis. La donation peut porter sur des biens immobiliers détenus en direct ou sur des titres de sociétés civiles auxquels les parents auront préalablement apporté un ou plusieurs biens mobiliers ou immobiliers », explique Corinne Caraux, directrice de l'ingénierie patrimoniale du Groupe le Conservateur.

La donation avec réserve d'usufruit permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
En effet, au moment de la donation, dans la mesure où le ou les parents donateurs ne transmettent que la nue-propriété de leurs biens, les droits de donation ne seront calculés que sur cette valeur.  Il existe un barème qui repose sur l'âge du donateur au jour de la donation. 

Un simulateur est en ligne sur le site du service public. Pour y accéder, cliquez ici

Rappel de l'abattement fiscal de parent à enfant

Pour rappel, il existe un abattement par parent par enfant de 100.000 euros tous les 15 ans. (Il peut être utilisé en plusieurs fois)
Cela permet donc une transmission importante, anticipée et optimisée. Pour en savoir plus sur les donations, cliquez ici

Comment cela fonctionne ?

Une fois la démembrement réalisée et au décès des parents, leurs enfants devenus nus-propriétaires vont récupérer la pleine propriété des biens transmis sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l'usufruit. 
Mais ce n'est pas tout ! L'éventuelle plus-value prise par le bien entre la date de la donation et celle du décès de leur parent donateur échappera également à toute taxation.
« Par exemple, si la donation porte sur des biens immobiliers, les parents en tant qu'usufruitiers peuvent financer d'importants travaux de rénovation, comme la construction d'une piscine, sans que cela ne soit considéré comme un supplément de donation taxable », explique Murielle Gamet, notaire associée chez Cheuvreux Notaires à Paris.

Sources : BFM / les echos.fr