Focus sur le devoir de conseil & d’information de l'agent immobilier
Actualité de l'agence
5 juillet 2021

Focus sur le devoir de conseil & d’information de l'agent immobilier

Le métier d’agent immobilier ne s’arrête pas à faire visiter des biens ni à faire leur publicité ! 

Pour rappel, l'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d’information. Il s'assure de la régularité de la transaction et transmet aux parties toutes les informations techniques nécessaires. Pour ce faire, il vérifie notamment les points suivants :

•    Titre de propriété du vendeur (en cas d'indivision, tous les propriétaires doivent accepter la vente du bien)
•    Statuts et compte-rendu de l'assemblée générale qui autorise la vente, pour une société civile immobilière (SCI)
•    Caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires,…)
•    Solvabilité de l'acquéreur en lui demandant, par exemple, son apport personnel
•    Il doit également assurer un suivi de la collecte des pièces jusqu'à la signature. Par exemple, dans les immeubles en copropriété, il faut vérifier les travaux votés non réalisés, le plan pluriannuel annuel de travaux, l'état des dettes des copropriétaires, les procédures en cours… L'agent assure aussi une certaine sécurité juridique. Il détient une responsabilité civile professionnelle et une garantie financière qui couvre le client en cas d'erreur et de faute.

La jurisprudence précise que l’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire, est «  responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties » (Cass. 1ère civ., 16 déc. 1992, n° 9018151, Bull. civ. I, n° 316).

L’agent immobilier est donc tenu à une obligation de conseil et de renseignement envers le mandant (le vendeur) mais il est également soumis à une obligation de conseil envers le cocontractant du mandant (l’acheteur).

Ce devoir d’information et de conseil oblige à l’agent immobilier d’informer l’acquéreur de tous les risques potentiels. 
De ce fait, la jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.

Ainsi une agence immobilière mandatée par le vendeur manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur lorsqu’elle ne vérifie pas la conformité du bien livré à la description qu’elle avait établie ou qu’elle ne l’informe pas de la présence d’un vice ou d’un élément essentiel pour l’acquéreur et dont elle connaît l’existence.


Mais l’agent immobilier ne peut pas être tenu pour responsable de vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissé, volontairement ou non. Ainsi sa responsabilité n’est pas engagée s’il est démontré qu’il n’avait pas connaissance du vice. 

Exemple 1
En témoigne un arrêt du 14 décembre 2017 qui a retenu la responsabilité d’un agent immobilier, rédacteur d’un compromis faisant la simple mention d’un sinistre antérieur relatif à des fissures de la maison et mentionnant que des réparations ont été réalisées, conduisant à la clôture du dossier.
Il a été jugé qu’en agissant ainsi, l’agent immobilier a manqué à son obligation d’information et de recherches sur le bien vendu, qu’il n’a pas vérifié les déclarations du vendeur et n’a pas éclairé l’acquéreur sur les risques que comportait l’acquisition dudit bien, il n’a donc pas satisfait à son obligation d’information engageant ainsi sa responsabilité.

Autre exemple
Un vendeur est condamné à rembourser 485 000 € et à payer 98 000 € de dommages et intérêts pour avoir dissimulé à l’acquéreur de son bien immobilier un projet de déviation routière (Cass.3éme.11-7-2019, n° 18-18299).
Après avoir été séduits par la « vue imprenable et une tranquillité assurée » promises par le vendeur et l’agent immobilier, des acquéreurs achètent une propriété. Ils découvrent alors qu’une route départementale va passer à moins de 300 mètres et qu’il y circulera des milliers de véhicules par an et de nombreux poids lourds.
La cour de cassation confirme la nullité de la vente prononcée en appel et la condamnation du vendeur au remboursement du prix de vente et au paiement de dommages et intérêts à titre de préjudice financier.
La responsabilité de l’agent immobilier, retenue en première instance, a été finalement infirmée en appel car il n’a pas été démontré qu’il avait connaissance du projet de déviation.

Pour rappel, depuis 2016, tous les agents immobiliers doivent suivre une formation continue de 2 jours par an sur des sujets juridiques, économiques, commerciaux, déontologiques ainsi qu'aux sujets techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique. 

Sources : service-public.fr / journaldelagence.com

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