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- Focus sur le marché immobilier au 1er semestre 2024
A la fin février 2024, 835 000 ventes ont été réalisées sur 12 mois (-23% sur 1 an).
Le nombre de transactions baisse fortement, en-dessous des niveaux « pré-covid », et revient 7 ans en arrière.
En 2023, c’était déjà la plus forte baisse des ventes sur 1 an (-22%) jamais observée depuis plus de 50 ans.
Les prévisions pour la fin d’année 2024 restent inchangées avec 800 000 ventes, soit une baisse de 8%.
Cette baisse concerne tous les territoires. On observe par ailleurs que le nombre de ventes « de confort », non dictées par les aléas de la vie (naissance, divorce, décès…) diminue.
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La baisse du nombre de transactions est généralement suivie par une baisse des prix.
La baisse des prix a commencé à se concrétiser depuis début 2023.
Après avoir fortement augmenté avant et après le covid (sauf à Paris), les prix baissent désormais.
Cette baisse concerne presque la totalité du territoire. Même les zones touristiques (stations balnéaires et de ski) voient leurs prix stagner voire baisser sur les derniers mois. A l’exception de certaines villes.
Les taux des crédits immobiliers connaissent une légère baisse depuis le début de l’année, mais celle-ci est loin de compenser leur quadruplement des 2 années précédentes.
En juin 2024, ils sont redescendus en moyenne à 3,80 % sur 20 ans.
En 2023, Aix-en-Provence a franchi, pour la première fois la barre des 150 000 habitants, selon les derniers chiffres de l’Insee. Cette croissance démographique dit l’attractivité de la cité de Cézanne distinguée comme la ville « la moins stressante » de l’Hexagone par un classement du « Figaro » publié l’an dernier.
La sérénité a un coût cependant.
Pour décrocher un appartement neuf aux abords du cours Mirabeau, il faut débourser plus de 6 700 €/m2 en moyenne, selon la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI), soit une hausse de 5 % sur un an.
Dans l’ancien, les tarifs restent également très haut avec 5 524 €/m2 en moyenne, selon la Fnaim.
Mais l’accroissement n’est pas sans fin.
« Le marché est moins actif qu’il y a un an. Les prix sont stables mais les délais de vente s’étirent », constate Sébastien Fromonot, de l’Immobilière Sextius Mirabeau. Des petits appartements du centre historique qui partaient hier en 2 jours se sont vendus après plusieurs visites. « Un T2 à rénover, que son propriétaire proposait à 199 000 €, a reçu des offres à 150 000 €. Un autre studio récemment rénové, avec une étiquette énergétique C, était affiché à 180 000 € ; un acheteur a voulu descendre à 160 000 €. L’an dernier, ce type de négociation était inimaginable », affirme l’agent immobilier.
Au Val-Saint-André, quartier de la proche périphérie, un T3 de 70 m2, dans une résidence des années 1970, au dernier étage, s’est vendu en 5 mois 265 000 € à un jeune couple. « Mais le propriétaire a dû baisser son prix de 45 000 € », complète Sébastien Fromonot.
Après des années de ventes rapides, les agents immobiliers redécouvrent les joies des visites. « Aujourd’hui, on propose 3 ou 4 biens à chacun de nos clients. Ce choix les rendent évidemment plus regardants. Le diagnostic de performance énergétique devient un élément de négociation, alors qu’auparavant il passait au second plan », observe le conseiller immobilier.
Aux Allées-Provençales, le quartier qui a poussé dans le prolongement du cours Mirabeau, les appartements des belles Résidences s’affichent toujours à des tarifs « gold », mais plus autant qu’avant.
« On a eu en portefeuille un beau T2/T3 proposé à 580 000 €. Au bout de 6 mois, face au peu de sollicitations, le propriétaire l’a baissé de 50 000 €. En 2023, il serait parti au prix fort en une semaine », avance Reine Levast Agnet, de l’agence Pelletier-Savon.
L’immobilier à Aix-en-Provence reste toujours autant recherché. Toutefois compte tenu du contexte actuel, il demeure aujourd’hui incertain, avec des cycles dynamiques et d'autres plus calmes.
« Malgré tout, la baisse des prix n'est pas encore tangible de manière générale sur Aix en Provence. Sur le pays d'Aix en général, les candidats acquéreurs restent dans l’attente de l’évolution du marché. Les délais se rallongent et les visites se font plus rares.
Les prix sont restés très haut « post Covid » alors que la situation économique, sociale et politique a évolué depuis. Il convient donc d'écouter les acquéreurs, le marché et de s'adapter et d'agir en conséquence. »
Clément Guilloto. Manager des équipes Transaction Vente - Immobilière Sextius Mirabeau - Pelletier Savon
Sources : Fnaim / L'Obs Immobilier
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